「区分所有法・適正化法}改正法案 国会提出～管理業者管理者方式利益相反に説明義務「違反、業務停止命令対象に」 自治体の権限強化「報告徴収、立ち入り権を付与」～
区分所有法・マンション管理適正化法・同建替え円滑化法・被災マンション法等の改正法案が3月4日、閣議決定され同日国会に提出された。マンション管理適正化法は新たに管理組合の運営支援やマンション管理適正化推進計画の周知などを行う民間法人が登録できる「マンション管理適正化支援法人」制度を創設、自治体の権限を強化し、助言・指導・勧告に伴う管理者への報告徴収・立ち入り検査をできるようにする。「管理業者管理方式」では従来のマンション管理業の業務同様、重要事項説明会の開催・契約成立時の書面交付・管理事務の報告を義務付けた。利益相反についてはあらかじめ説明会を開き、今後省令で定める事項について説明する義務を負う。違反した場合は業務停止命令の対象になる。一部の規定を除き、いずれも来年4月1日の施行を目指す。
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法案は「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」として一括で閣議決定された。
「いわゆる一棟リノベ」、建物敷地売却、取り壊し敷地売却など、区分所有法改正で新設される各種処分方法の事業手法などを規定するマンション建替え円滑化法は「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に名称を変更する。
区分所有法の改正案は昨年2月に公表された「区分所有法制の見直しに関する要綱案」を踏襲した内容。適正な管理が行われるよう相互の協力義務を定めた「区分所有者の責務」が盛り込まれたほか、各種の新制度が創設される（2面参照）。
国土交通省は一連の法改正に伴う当面の効果、目標数値として管理計画認定の取得割合を2024年の約3%から施行後5年間で20%、マンション再生等の件数を同472件から同1000件と設定している。 マンション管理適正化法の主な改正点を下記（法案の概要：その１，その２）のとおり示した。
管理組合や区分所有者に必要な支援などの活動を行う民間団体を自治体に登録する「マンション管理適正化支援法人」制度を創設する。
マンション管理適正化推進計画の策定・変更について管理組合や区分所有者の意向・事情の把握も行うようにし、自治体に計画作成・変更について提案できる権限を与えたほか、改正区分所有法で創設が見込まれる各種の財産管理制度の適用を自治体に要請できる権利も盛り込んだ。
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◆法案の概要【その１】：マンション管理適正化
■「マンション管理適正化支援法人」制度創設
管理組合・区分所有者に対する情報提供・相談・提案、専門家派遣等の援助などを行う、一定の基準に適合した一般社団・財団法人が各自治体に登録できる制度を創設。同法人には自治体
にマンション管理適正化推進計画の作成・変更を提案できる権利を持たせる。区分所有法の改正案で創設が規定される▽所有者不明専有部分▽管理不全専有部分▽管理不全共用部分管理命
令の請求を各自治体に要請することができる権利も盛り込んだ。
■自治体の権限強化
「助言・指導・勧告」の対象に「マンションの修繕の実施」が適正指針に照らし「著しく不適切な場合」を追加。勧告を行った自治体は、管理組合の管理者らに専門家のあっせんを行うなど
必要な措置を講じるよう努めなければならない旨の規定を設けたほか、助言や指導等に際し、必要な限度で報告徴収、マンションに立ち入り建築。設備等を検査できる権限を新たに付与した。区分所有法の改正案で創設が規定される▽所有者不明専有部分▽管理不全専有部分▽管理不全共用部分―について管理命令を裁判所に請求できる権利も付与している。
■管理業者管理者方式
マンション管理業の業務（重要事項の説明等、契約成立時の書面の交付、管理事務の報告）における規定を適用。管理事務の報告は現行法77条2項の規定を適用し、定期的に説明会を開催し区分所有者に報告する。新たに、利益相反の恐れがある場合の区分所有者への事前説明も義務付けた。省令の規定に基づき説明会を開き、省令の規定に定める事項について説明する義務を負う。違反した場合は業務停止命令の対象にする。
■管理計画認定制度
新築マンションも対象に追加。管理組合の管理者等への引き継ぎ方法などを定めた上で分譲業者が申請する。認定後、管理者が選任され次第、管理者の同意を得た上で変更を申請する仕組み。省令で定める期間内に選任されない場合は認定を取り消す。認定マンションは、認定を受けている旨の表示をできるようにした。表示の規格、表示できる範囲は別途定める。
支援法人が自治体と連携することで、マンション管理の適正化、管理不全の改善・予防に対する取り組みを強化したい考えだ。自治体の権限強化も図る。助言・指導・勧告の対象として「マンションの市以前の実施」を追加、外壁などハードの劣化に言及できるようにしたほか、必要な限度で管理者に管理状況についての報告徴収、マンションへの立ち入り検査権を認めた。
管理者らが報告をしなかったり検査を拒んだ場合は10万円いかの過料を科す。 改正区分所有法で創設予定の各種の財産管理制度について、直接裁判所に適用を求める請求もできる。
マンション建替え円滑化法（再生円滑化法）では、建替え等の措置の円滑化を図る上で、建替え等円滑化指針に基づく自治体の助言・指導権を新たに付与した。立てつけは適正化法の改正案と同様で、マンションが著しく有害となる恐れがある場合等は建替え等の措置を実施するよう勧告できる、と規定したほか報告徴収、立ち入り検査も認めている。
正当な理由がなく勧告に従わなかった場合はその旨を公表できるとした。 管理業者管理方式は、現行法の管理業の業務に関する規定を適用する。
利益相反については新たに条文を設け事前説明を義務付けた。利益相反の対象にする取引相手、説明会の開催要領、説明内容は省令で規定する。
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区分所有法改正案「合意形成_ハードル下がる」
区分所有法、建替え円滑化法の改正案を表に示した。被災マンション法の改正案では各種再建方法の決議要件の緩和などが想定されている。
区分所有法は、建替えなどの処分行為を除き、合意形成のハードルが大幅に下がる決議要件の緩和が行われている。
まず、集会の議事、普通決議は、原則として「『出席した』区分所有者およびその議決権の各過半数で決する」こととした。
普通決議以外の決議につては、原則的な定足数を「区分所有者・議決権の過半数」とし、管理規約でこの定足数を上回る規定を設けされるようにしている。
これまで「区分所有者および議決権の各4分の3以上」の多数決議が必要だった管理規約の変更、共用部分の変更、管理組合法人の設立・解散当は部数が「区分所有者・議決権の過半数」に下がり、その上で出席区分所有者の4分の3以上の合意で決議できる。
区分所有者・議決権数が100だった場合、従来は75以上の賛成が必要だったが法改正後は最低で39の賛意を得れば済む。
今回の改正で新たに設けられる、「所在不明区分所有者」がいる場合、同所有者は集会決議の母数から除外されるため、ハードルはあらに下がることになる。 共用部分の変更では決議要件の「4分の3」を管理規約で「2分の1超4分の3未満」に設定することもできる。
また、高齢者用の施設改修に際して共用部分の変更を行う場合は3分の2以上で決議できるようにする。復旧の決議要件も。同様に3分の2以上と定めた。
管理組合法人が当該マンションの区分所有権、隣接する土地を取得えきる規定も設けた。区分所有権を取得した場合、区分所有者となる管理組合法人は集会における議決権を持たないこととした。
建て替えでは火災に対する安全性など、法相が定める基準に適合しないときは決議要件が「5分の4」から「4分の3」に下がる。処分行為に該当するため、母数は「所在不明区分所有者」をのぞく区分所有者・議決権の総数となる。
基準については建替え円滑化法の改正案でも「要除却等認定」の基準として同内容の基準を設定。こちらの基準は国交相が定める、と規定しており、区分所有法では、法相による基準を作成・変更する際はあらかじめ国交相と協議するものとした。
いわゆる「一棟リノベーション」は改正法案では「建物更新」と命名。建物敷地売却、建物取り壊し敷地売却、取り壊し決議同様5分の4以上の多数決で実施できるようにした。
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◆法案の概要【その２】：区分所有法、建替え円滑化法（再生円滑化法）
■「区分所有者の責務」を規定
区分所有者は、管理組合の構成員として建物・敷地、付属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互た協力しなければならない旨を規定
■「国内管理人」の仕組みを整備
区分所有者が国外にいる場合、専有・共用部の管理を行う管理人を選任できる制度。集会での議決権行使、現行法7条に基づく債務の弁済等を行う権限を持つ
■所在不明区分所有者を集会決議の母数から除外
当該区分所有者以外の区分所有者または管理者が請求できることとし裁判所が認定
■集会の議事（普通決議）は出席区分所有者・議決権の各過半数で決する旨規定
■決議要件を緩和
共用部分の変更、管理規約の変更等、管理組合法人設立・解散、復旧、義務連反者に対する専有部分の使用禁止請求等の決議要件を緩和.区分所有者・議決権の過半数の出席+4分の3以上の合意で決議できるように改めた※復調は3分の2以上。定足数は規約で過半数以上に設定可能とし、決議要件も「共魔部分の変更」は「2分の1超から4分の3未満」の間に引き下げることも可能だとした。
■配管の全面更新など専有部分の使用等を伴う共用部分の管理について規定
■管理組合法人が当該マンションの区分所有権、隣接する土地を取得できる規定を整備。 決議要件は上記と同じ
■共用部分に係る損害賠償等の請求権について規定
■管理規約の保管・閲覧についてデジタル化
■所有者不明・管理不全専有部分、管理不全共用部分の管理制度を創設
■建て替えについて一定の要件を満たす場合、決議要件を「5分の4以上」から「4分の3以上」に緩和
■いわゆる「一棟リノベ」、建物敷地売却、建物取り壊し敷地売却、取り壊し、また再建を5分の4以上の多数決で決議できる旨規定
■団地一括建替え、団地内建物の建替え承認決議要件を緩和
■団地内建物・敷地の一括売却制度を創設
■団地内建物の全部または一部が滅失した場合の復旧方法を規定
・建替え円滑化法（再生円滑化法）
■建て替えその他の措置について自治体に建替に等円滑化指針に基づく助言・指導・勧告権を付与
■区分所有法で新たに規定される各種の処分制度についての事業手続きを整備
■隣地や底地の所有権を建て替え後のマンションの区分所有権に変換できる旨規定
（上記内容は、マンション管理新聞（2025年3月5日号）の記事より掲載）
